华夏幸福百亿项目易主90天：王文学割肉回血，吴向东征途折戟
本文来源：时代周报 作者：梁争誉 刘婷武汉的城市风景线，由无数高楼写就。矗立在长江边上的地标建筑们，书写着开发商的华中野望。武昌滨江CBD核心区，武汉长江中心外墙上的案名与联系电话格外醒目。这宗曾经轰动业界的地块，正在新旧交替之间寻找确定性。“吴向东晓得不？他刚到华夏幸福时，拍板买下这块地。去年12月，他又牵头把这个项目卖给了华润置地。”4月7日，时代周报记者以购房者身份走访武汉长江中心，案场销售人员许魁（化名）如此讲述项目历史。 在建中的武汉长江中心，时代周报记者摄时间回到2019年。当年2月，华润置地灵魂人物吴向东转会华夏幸福，出任联席董事长、总裁，带着一众旧部组建华夏幸福南方总部，再度开启在商业地产领域的新征程。为了商业板块的“破冰”与新任掌门的“首秀”，华夏幸福付出了巨大代价。在吴向东的操持下，华夏幸福接连在武汉、北京、南京、哈尔滨、桂林等地斩获7个优质商业项目，拿地金额从2018年的102亿元迅速攀升至2020年的418亿元。尤为浓墨重彩的一笔是，吴向东加盟华夏幸福的首个操盘项目武汉长江中心，曾以116.65亿元的地价刷新武汉地王纪录。华夏幸福亦在2019年财报中将其称之为“首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目”。好景不长。随着市场降温，叠加流动性危机，华夏幸福难以为继，沦落到甩卖资产自救的境地。吴向东的老东家华润置地扮演了“白衣骑士”的角色。2022年12月28日，华润置地、华夏幸福前后脚发布公告，前者拟以124亿元收购后者4家下属公司股权及债权，其中包括武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目3个房地产开发项目和1家物管公司。三个月后华润置地再度公告称，收购事项已于2023年3月29日完成。这场为期91天的百亿并购拉锯战，终于正式落地。百亿大并购落下帷幕，华夏幸福公司董事长王文学精心打造的华夏幸福南方总部近乎被掏空。具体而言，城市更新业务剥离售予鹏瑞地产，北京丽泽项目整体转让给平安人寿，广州白鹅潭项目因地价逾期被收回，在2022年广州三批次土拍中被华润置地摘得，仅剩下哈尔滨深哈金融科技城、桂林乐满地文旅等项目。吴向东亦于2022年4月辞去联席董事长等职务，但继续留在华夏幸福协助处理债务重组工作。折腾4年，被寄予厚望的华夏幸福南方总部陨落，吴向东征途折戟。华润置地精准“排雷”，盘活资产，为出险房企提供了一条清晰的化债路径。火速切割尽管交易刚刚公告完成，华润置地与华夏幸福已经火速完成股权切割。3月29日，华润置地公告称，与华夏幸福订立协议涉及的所有先决条件已获达成，收购事项完成。至此，华夏幸福下属公司华御江（武汉）房地产开发有限公司（以下简称“华御江”）、华御汉（武汉）房地产开发有限公司（以下简称“华御汉”）、华御城（深圳）物业管理有限公司（以下简称“华御城”）成为华润置地间接全资附属公司，华御元（南京）房地产开发有限公司（以下简称“华御元”）60%股权由华润置地持有。 华润置地收购的目标公司股权架构，图源：企业公告时代周报记者查询工商信息了解到，华润置地收购的上述4家公司已于3月28日完成投资人变更、法定代表人变更、高级管理人员备案等操作。华御江、华御汉、华御城的法人变更为华润置地华中大区区首朱文刚，华夏幸福原管理团队成员黄淑生、赵炜、王笑、庞慧、叶胜林悉数退出，由朱文刚、李荣勇、唐婧婵接任执行董事、经理、监事一职。令人唏嘘的是，黄淑生、王笑、庞慧等高管是跟随吴向东加盟华夏幸福的原华润置地管理团队成员。华御元由华润置地、安徽创控置业有限公司（以下简称“安徽创控”）分别持有60%、40%股权，法人由华夏幸福（南京）运营管理有限公司总经理于利成变更为华润置地南京片区公司总经理王波。4月7日，时代周报记者走访发现，在华御江、华御汉的开发项目武汉长江中心、武汉沙湖中心的施工现场与展示中心，已经看不到华夏幸福曾经存在的痕迹。访客到访这两个项目，登记信息所用的工具均为华润置地官方购房服务平台“小润选房”。案场销售人员以此为依据，向客户强调项目与华润置地之间的归属关系。案场销售人员许魁透露，目前他所在的武汉长江中心已经完成交接工作，原华夏幸福销售团队均转移至华润置地，且已完成劳务合同更换，“后续项目的物业与商业都是由华润置地团队操盘。”华润置地的到来，为武汉长江中心注入新希望，也带来品牌溢价的可能性。时代周报记者查询“小润选房”发现，目前武汉长江中心在售产品为住宅、商墅，参考价格为4.6万元/平方米。许魁称，今年下半年拟入市房源已有涨价计划，均价或达5.5万元/平方米。武汉长江中心着眼于规划未来时，7公里外的武汉沙湖中心正忙着清售尾盘。自2021年12月首次开盘以来，武汉沙湖中心的近300套房源，仍有数十套尾盘待售。 武汉沙湖中心，时代周报记者摄周密“防火墙”“不追高、不买贵、重回报”，是华润置地董事会主席李欣多次公开强调的收并购原则。梳理此次收购华夏幸福资产包的交易细节，华润置地可谓精打细算。2022年12月29日，华夏幸福发布一纸长达15页的转让公告，详细披露了交易信息。2021年年初，华夏幸福出现阶段性流动性紧张。为化解债务风险，维持有序经营，华夏幸福与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》及相关协议，将4家下属公司股权、债权转让予华润置地，交易对价124亿元。华润置地通过这笔交易，间接获得华夏幸福旗下的武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场3个房地产开发项目和1家在深圳的物业管理公司。《经济观察报》称，收购公告发布前的一年多时间里，华润置地尽调了上述3个开发项目，双方曾进行多轮谈判，分歧主要在价格、交易达成条件及支付等方面。从最终确定的交易价格来看，华润置地完成逆市捡漏。据时代周报记者梳理，武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场的地价分别为116.25亿元、19.49亿元、63亿元，合计198.74亿元。华夏幸福2022年中报显示，截至2022年6月末，这3个项目的总投资额已达351亿元。如今，华润置地拿下这三个项目，只花了124亿元。虽然交易预计产生税前亏损21.3亿元，华夏幸福仍称“价格处于合理区间”。在公告中，华夏幸福表示，折价转让系双方综合考虑当前房地产行业环境持续低迷，收并购市场为买方市场，且交易涉及金额较大，项目中包含较大体量持有商办物业等多重因素后协商确定的。不止折价捡漏，华润置地还为这场交易设置了周密的“防火墙”，提出多款先决条件以最大程度保障其权益。交易先决条件主要牵涉产业引入问题。根据公告，武汉长江中心需引入1家2018年《财富》世界500强企业排名前50名的全国性保险公司分支机构，武汉沙湖中心需确认平安银行股份有限公司继续履行先前签署的《定向开发合作协议》，保证在2025年12月31日前，平安银行武汉分行实际入驻或存在实际入驻行动，如进场装修、注册地迁入、开业等。这都需要华夏幸福落实。时代周报记者走访武汉沙湖中心时注意到，在项目沙盘中，一栋写字楼模型顶部贴有“平安银行”logo。项目销售人员透露，平安银行入驻一事敲定已久，“一直都是平安银行，之前就确定了。” 武汉沙湖中心沙盘，时代周报记者摄南京大校场项目则存在限高问题。该项目位于在用土山机场限高范围内，建筑物最高控制点绝对高度约为72-82米。土地出让合同明确规定，在土山机场未搬迁或未取得部队书面同意前，该地块建构筑物最高点限制绝对高度不得超过规定高度。华夏幸福与华润置地约定，在2023年9月30日前共同推进南京大校场项目建筑物限高问题的解决，如未能如期取得部队同意限高调整的书面文件，华润置地有权在本次交易价款总金额中扣减12.5亿元。即便先决条件全部达成，华夏幸福也无法一次性拿到这笔“救命钱”。华润置地将以分期付款的方式，在4年内分5笔支付交易价款，最后一笔计划于2026年12月31日前支付。华夏幸福披露的最新交易进展公告称，所有交易先决条件均已成就，并已完成标的股权持有人变更的工商登记手续等交割事宜，但各方就南京大校场项目限高问题尚在沟通协商，暂未取得双方认可的调整限高文件。因此，华润置地暂扣12.5亿元，于4月3日将第一笔转让价款27.5亿元打进华夏幸福指定账户。截至2023年2月28日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计约1723.4亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计176.41亿元。此外，华夏幸福对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，将兑付金额为19.16亿元。开启续集无论是华夏幸福顺势成立南方总部布局多个商业综合体项目，还是华润置地逆市收购华夏幸福资产包，背后都站着一个重要人物——吴向东。华夏幸福旧版图的收缩与华润置地新续集的开启，都与吴向东有着千丝万缕的关系。2019年2月，吴向东正式作别华润置地，加入华夏幸福并出任联席董事长、总裁，拉着一众旧部组建华夏幸福南方总部，准备放开手脚大干一场。彼时，吴向东曾公开表示：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。”对这个全新愿景，华夏幸福给予了最大力度的支持。2019年，华夏幸福拿地金额311亿元，同比增长204%，资源开始向商业地产包括倾斜，包括斥资116亿元拿下武汉长江中心项目。2020年，这个数字增长至418亿元，且华夏幸福在商业地产板块的拿地金额开始占据上风。那两年，华夏幸福接连拿下多个优质项目，重资产项目包括武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目、哈尔滨深哈金融科技城、桂林乐满地项目，轻资产项目包括北京丽泽项目、深圳招行项目。这些项目曾为华夏幸福创造多个高光瞬间。武汉长江中心一度成为“日光盘”代名词——2021年5月10日，项目首开告捷，当日售罄，华夏幸福趁热打铁，当月月底紧急加推，再度售罄。南京大校场项目是南京最抢手的楼盘之一，多次摇号开盘，中签率曾低至个位数。然而，世事难料。2021年年初，华夏幸福陷入流动性危机，开启甩卖资产模式。在吴向东的牵线下，华润置地最终兵不血刃，将华夏幸福在武汉、南京的3个商业综合体项目收入囊中。耐人寻味的是，据《经济观察报》消息，华夏幸福南方总部的武汉、南京的几个项目，最初均是吴向东为华润置地物色的。兜兜转转数年，一切又回到了起点。对于华润置地来说，再次拿到项目并非大结局，而是续集的开启。新的剧情，依旧充满悬念。受市场下行影响，曾经的“日光盘”已走下神坛。在2022年中报中，华夏幸福表示，由于市场持续低迷，客户缺少资金流动性，武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目销售转冷，去化不佳。克而瑞指出，2019年下半年以来，武汉房地产市场处在下行周期，新房供求形势发生逆转，开盘去化率由60%逐年下降至21%，库存消化周期则由6个月持续攀升至2022年年初的35个月。“本集团有能力控制及影响目标公司及目标项目的管理及运营所产生的利益。”华润置地在收购公告中表示，项目享有优越的地理位置及交通网络优势，具有长远发展潜力，“目标项目符合本集团的长期发展战略及投资策略，有助巩固及提升本集团的市场份额及竞争力，并持续带来投资回报。”据时代周报记者了解，华润置地接盘后，于3月31日针对武汉的两个项目推出为期一个月的全民营销活动，以期提振销售，促销手段为推荐成交可获得每套10万元奖励。“近期市场的确比较艰难，但华润置地收购的项目地段优越，而且打折收购，逆市捡漏，长期来看，还是不会亏。”一名熟悉武汉市场的地产从业者向时代周报记者表示，“央企赚钱重要，社会责任感也很重要。”值得注意的是，华润置地近期积极加仓武汉。4月4日，华润置地公告称，拟以2.9亿元收购合营企业以发展武汉项目，该项目为位于江岸区的花桥村城中村改造，“本集团的现金流量状况将受惠于开发该土地的较低资本需求，而重建该土地将进一步提升本公司的盈利能力。” 花桥村城中村改造项目现状，时代周报记者摄华润置地2022年财报显示，报告期内，华中大区实现签约额292亿元，在八大区域中排名第五；土地储备总建筑面积905万平方米，位列八大区域之首。4月7日，时代周报记者就是否为达成收购先决条件提供支持、收购项目销售是否符合预期、武汉房地产市场未来判断等问题致函华润置地相关人士，截至发稿未获回复。
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