楼市政策救不了楼市？小阳春遇冷，国家出“大招”救市
一位朋友谈当前的楼市，说出了这么多政策，依然不见效，所以，他的结论是救楼市不如救股市，很形象也生动：你的工资要交给老婆，老婆要么省吃俭用，要么存起来，但如果你股市突然赚了200万，你一定会花给KTV妹子，她会花给小鲜肉，会去整容，美容店老板会换车换房换手表……经济就盘活了！之间的逻辑很简单，在大家在对未来预期较低的时候，直接向终端发钱，仍然是不敢花。当有了一笔“额外”的大钱之后，击鼓传花就开始了。所以，市场上的钱只有流动起来才可以带动各行各业的共同繁荣。本篇文章老赵从楼市出台了哪些政策？不见效果的原因？小阳春楼市数据持续暴跌的背后逻辑、国家出奇招“曲线”救房地产所要达到什么效果等几个方面进行探讨。一、楼市出台了哪些政策？这几年，我国多地密集出台楼市调控政策，试图激发市场的活力，但实际效果似乎并未如人意。2023年，各地累计推出楼市松绑政策高达773次，涉及城市数量突破340座，可谓竭尽全力，政策涵盖面广泛。包括但不限于贷款利率的持续下探、首付比例的调整、限贷限购限售限价规则的放宽或取消、公积金贷款条件的优化、二手房交易成本的减免、契税补贴的增设、甚至还有鼓励改善性需求的“先卖后买返个税”等创新举措。遗憾的是，如此密集且覆盖面广泛的政策组合拳，并未成功阻止房价的颓势，全国范围内房价依旧呈现出下跌的趋势。二、楼市政策效果不明显以及小阳春数据暴跌的原因进入2024年，“小阳春”行情并未如期而至，反而是遭遇了一场“倒春寒”。数据显示，第10周15个重点监测城市，新建商品住宅成交量仅为11927套，环比大幅下滑29.73%，同比更是惊人地下降了57.78%。楼市寒冬之下，购房者们的观望情绪愈发浓厚，他们之所以按兵不动，主要有以下4点考量：1、对未来预期不好，工作收入不稳定，推迟了购房计划；2、怕买了之后，房价继续降；3、怕买了之后，房贷利率继续降；4、对开发商缺乏信任，担心“降标减配、停工烂尾”发生到自己身上。三、国家出奇招，提振经济，树信心，救楼市面对楼市困境，国家并未一味在楼市本身上死磕，而是巧妙地采用了“曲线救国”的战略——通过激活宏观经济，间接稳住楼市。国务院推出的《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》便是一个强有力的信号，预示着国家正以前所未有的力度和广度，全力启动新一轮的消费刺激政策。相较于2008年和2009年的类似政策，本次行动力度更大、范围更广，集中体现在“大规模设备更新”和“消费品以旧换新”两大抓手上。2024年的这场变革，旨在通过提供设备贷款给央企和龙头民营企业，强化企业的市场竞争力，尤其注重科技创新带来的生产效率提升和能耗成本下降，充分利用我国的庞大市场规模优势，进一步增强国际竞争力。可以预见，在此轮设备更新潮过后，大企业规模化将成为新的经济发展常态。具体到“交通设备更新”，政策聚焦于支持新能源公交车和动力电池的迭代升级（如宁德时代的电池技术），以及新能源动力船舶的大力发展（如吉利集团的项目）。此举不仅能有效提升城市内部的人员流动效率，还能助力降低国际物流运输成本，从而撬动整个产业链条的协同进步。在“设备更新”的主战场中，涵盖了钢铁、有色、石化、化工、建材、电力、机械、航空、船舶、轻纺、电子等多个重点行业，与此同时，住房领域的更新改造也在悄然转变方向，放弃过去对三四线城市的大规模棚改和大拆大建，转而推行分类精准化的更新改造策略，重点关注大城市的老旧小区翻新。此外，政策还瞄准了汽车、家电、家居产品、消费电子以及民用无人机等具有巨大消费潜力的大宗消费品领域，尤其是首次将民用无人机纳入刺激消费的范畴。这意味着未来我们将放宽对民用无人机的管控，通过扩大应用和消费需求，将其打造成中国出口的重要品牌，并带动相关产业的蓬勃发展。2024年的刺激政策实质上是一种“掏钱”行动，政府不仅提出多项中央财政转向资金的支持，还将加大绿色采购力度。其中，特别强调了对银行的要求，即增加对绿色、智能家电生产和消费的金融支持力度，尤为值得注意的是，政策明确提出降低汽车贷首付款比例、延长贷款期限、提高贷款额度，这无疑凸显了汽车产业在本轮逆周期调节中的关键地位。国家甘愿驱动居民适度增加消费杠杆，以促进汽车产业的发展和去库存进程，这标志着我国在经济逆周期阶段，选择了对汽车产业的全力扶持。总而言之，面对楼市疲软的现状，国家并没有简单地继续堆砌更多的楼市调控政策，而是选择了更为智慧的方式——通过推动实体经济转型升级，激活消费市场，恢复和重塑民众对未来经济发展的信心。当国家真金白银地向市场注入流动性，促使资金流动起来，整个经济体系将被有效盘活，而作为国民经济重要支柱之一的房地产市场，自然也会在这个过程中找到真正的稳定点，实现了从宏观经济大局出发，以“曲线”方式挽救房地产市场的目标。
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